Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?

Devenir propriétaire à un prix inférieur à celui du marché immobilier, c’est possible grâce au bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif permet aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’acheter une maison ou un appartement à un prix plus accessible. Son principe repose sur la séparation du terrain et du logement : vous achetez les droits immobiliers sur votre habitation, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). Comment fonctionne le BRS, qui peut en bénéficier et quels sont ses avantages et ses limites ?

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Créé en 2016 dans le prolongement de la loi ALUR, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui facilite l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

Grâce à la séparation du terrain et du logement, il permet d'acheter un bien immobilier à un prix pouvant être inférieur de 30 à 50 % à celui du marché, selon les programmes et les territoires. L'acquéreur détient des droits réels immobiliers sur son habitation, tandis que le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS). Le contrat, conclu pour une durée de 18 à 99 ans, prévoit le versement d'une redevance foncière mensuelle à cet organisme.

En contrepartie de ce prix d'achat avantageux, le logement doit être occupé comme résidence principale et son prix de revente reste encadré pour garantir son accessibilité aux futurs acquéreurs.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le fonctionnement du BRS repose sur trois acteurs aux rôles complémentaires : l'organisme de foncier solidaire, l'opérateur immobilier et l'acquéreur.

L'organisme de foncier solidaire (OFS)

L'OFS est une structure agréée par le préfet de région, à but non lucratif ou à lucrativité limitée. Il achète et conserve la propriété du terrain, puis accorde un bail réel solidaire aux acquéreurs des logements. En contrepartie de la mise à disposition du foncier, il perçoit une redevance mensuelle. Il veille également au respect des conditions d'éligibilité, de revente et de transmission des logements.

Le promoteur ou l'opérateur immobilier

L'opérateur immobilier intervient dans la réalisation du programme. Il assure la construction de logements neufs ou la réhabilitation de biens existants, puis leur commercialisation à des prix plafonnés. Les droits immobiliers sont ensuite transférés aux acquéreurs dont la candidature a été validée par l'OFS.

L'acquéreur du logement

L'acquéreur finance l'achat des droits réels immobiliers attachés à son habitation, généralement à l'aide d'un crédit immobilier. Il doit occuper le logement comme résidence principale et s'acquitter de la redevance foncière auprès de l'OFS. Il prend également en charge les dépenses d'entretien et, pour un appartement, les éventuelles charges de copropriété.

Le BRS constitue ainsi une forme particulière d'accession à la propriété, différente de la location classique et de l'achat immobilier en pleine propriété.

Quelles sont les conditions pour acheter en BRS ?

L'accès au bail réel solidaire est soumis à plusieurs critères réglementaires, notamment concernant les ressources du ménage et l'occupation du logement.

• Résidence principale : le logement doit être occupé personnellement par l'acquéreur à titre de résidence principale. Il ne peut pas être acheté pour servir de résidence secondaire.
• Plafonds de ressources : les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires, qui varient notamment selon la localisation du logement et la composition du foyer.
• Composition du ménage : le nombre de personnes destinées à occuper le logement est pris en compte pour déterminer le plafond applicable, même lorsqu'une seule personne réalise l'achat.
• Jeunes ménages : des règles particulières de prise en compte peuvent concerner les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage dont la somme des âges révolus ne dépasse pas 55 ans à la signature du contrat de réservation.
• Personnes en situation de handicap : la situation des titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » peut également être prise en compte dans la détermination des plafonds.
• Revente ou transmission : les personnes qui souhaitent acquérir ou recevoir un logement en BRS doivent satisfaire aux conditions d'éligibilité prévues par le dispositif.

Quels sont les avantages du BRS ?

Le bail réel solidaire présente plusieurs avantages financiers et patrimoniaux pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires.

• Un prix d'achat réduit : la dissociation du terrain et du logement permet d'accéder à un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché.
• Des avantages fiscaux : certaines opérations peuvent bénéficier d'une TVA réduite. Une exonération partielle de taxe foncière peut également être prévue selon les dispositions locales.
• Des mensualités plus accessibles : le remboursement du crédit immobilier peut être comparable, voire inférieur, au loyer d'un logement équivalent dans le parc privé, selon les conditions de financement et le montant de la redevance foncière.
• La constitution d'un patrimoine : contrairement à une location, le BRS permet d'acquérir des droits immobiliers transmissibles et de se constituer un patrimoine.
• Une acquisition sécurisée : selon les conditions applicables, des garanties de rachat et de relogement peuvent être mobilisées en cas d'accident de la vie.
• Un accompagnement à la revente : l'OFS peut aider le propriétaire à rechercher un acquéreur éligible. Certains dispositifs prévoient également une possibilité de rachat du logement en dernier recours.
• La possibilité de revendre : le propriétaire peut décider de vendre son logement, sous réserve de respecter les plafonds de prix et les conditions imposées aux futurs acquéreurs.
• La transmission du logement : les droits immobiliers peuvent être transmis aux enfants ou aux descendants, dans le respect des règles prévues par le BRS.
• Des prix durablement accessibles : l'encadrement des prix de revente limite la spéculation immobilière et permet à de nouveaux ménages de bénéficier du dispositif.

Quels sont les inconvénients et les limites du bail réel solidaire ?

Malgré ses avantages financiers, le BRS impose certaines contraintes qu'il faut connaître avant de s'engager. L'acquéreur ne devient pas propriétaire du terrain et doit payer une redevance foncière mensuelle en complément de son crédit immobilier. La revente est également réglementée : le prix est plafonné, ce qui limite les possibilités de plus-value, et les futurs acheteurs doivent respecter les conditions d'éligibilité.

La mise en location est encadrée, car le logement doit conserver sa vocation de résidence principale. Une location partielle ou temporaire peut néanmoins être autorisée dans certaines situations, si le contrat le permet et sous réserve d'en informer préalablement l'OFS. Enfin, certains travaux importants, comme une extension ou une modification du bâtiment, peuvent nécessiter l'accord de l'organisme et doivent respecter les clauses du bail.

Peut-on acheter une maison individuelle avec un BRS ?

Oui, le bail réel solidaire ne concerne pas uniquement les appartements. Il permet également d'accéder à la propriété d'une maison individuelle, qu'il s'agisse d'une maison neuve intégrée à un programme immobilier en BRS, d'une maison ancienne acquise ou réhabilitée dans le cadre d'une opération portée par un OFS, ou encore d'un projet de construction sur un terrain appartenant à cet organisme.

Dans tous les cas, l'acquéreur détient des droits réels immobiliers sur la maison, mais pas la propriété du foncier. La construction, les aménagements extérieurs et les éventuelles extensions doivent respecter les dispositions du bail. Il n'est donc pas possible de choisir librement n'importe quel terrain constructible pour y faire construire une maison en BRS : la parcelle doit faire partie d'une opération organisée avec un organisme de foncier solidaire et bénéficier d'un montage juridique adapté.

Quelles sont les étapes pour acheter un logement en BRS ?

L'acquisition d'un logement en bail réel solidaire suit plusieurs étapes, depuis la vérification de votre éligibilité jusqu'à votre installation.

1. Vérifier votre éligibilité : consultez les plafonds de ressources correspondant à la composition de votre ménage et à la localisation du logement recherché.
2. Rechercher un logement en BRS : identifiez les programmes proposés par les organismes de foncier solidaire, les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux.
3. Étudier votre financement : évaluez votre capacité d'emprunt, les aides financières mobilisables et le montant de la redevance foncière à intégrer à votre budget mensuel.
4. Déposer votre candidature : préparez les justificatifs demandés et soumettez votre dossier afin d'obtenir la validation de l'OFS.
5. Signer un avant-contrat : formalisez votre engagement à travers un contrat de réservation ou une promesse de vente, avec les conditions suspensives adaptées.
6. Finaliser votre financement : obtenez votre offre de prêt immobilier et transmettez les documents nécessaires au notaire.
7. Signer l'acte authentique : officialisez l'acquisition des droits immobiliers et les engagements liés au bail réel solidaire.
8. Entrer dans votre logement : installez-vous dans votre résidence principale et commencez à verser la redevance foncière selon les modalités prévues au contrat.

BRS ou achat immobilier classique : quelles différences ?

Le bail réel solidaire et l'acquisition immobilière classique permettent tous deux de devenir propriétaire, mais ils se distinguent par le statut du terrain, le coût d'acquisition et les droits attachés au logement.